不動産会社社長対談
マンション・自宅購入の専門家を招いての対談スペシャルコーナーです。東京ホーム24の大沢社長に購入売却のチェックポイントを語って頂きました！
実はりかは大沢さんに、マンションのもうそんな値段じゃ売れないよーって言われた バブル後の1997年頃売ってもらったりしたりとか。他にも相当お世話になってる方なんす。彼に頼めば不可能はない！と心底信頼出来る方っす。参考にしてくださいね。
大沢：『自分の所有している不動産を売ってから買うというのは、ある意味非常に難しいで すね。自分の持っているものはなるべく高く、買うものはできるだけ安くという都合の良い ことはなかなか難しいです。（ある意味不可能）まず、1）正確な現状の相場（これが、はっきりしません）を把握することそして、 2）自分の考えている数字の１割減ぐらいの価格で売却することになっても資金ショ ートをおこさないこと、これができなければ無理をして買い替えはしないほうがいい です。』
りか：『でも売れないとあせっちゃったりしますよね(^ ^;;』
大沢：『はい、そうのような方、いらっしゃいますね。不動産業者が売主の場合買い替えの 特約（もし自宅が売却できなければ白紙解約）をつけて契約をして、自宅を思った値 段で売却することができるケースもありますが、なかなか人気物件ですと、売主の業者に厳しい査定をされて不本意な値段でしか売却 をできないケースもあります。物件によっては査定もしてくれずに断られるケースも あり、悔しい思いをすることもあるのではないかと思います。またバブル前は先行買いといって、買ってから売ると言う手法もあつたのですが（現 在も無くなつてはいませんが）非常にリスクが高いのでお勧めできません。何故かと申しますと、買った物件のお金を払う期日までに、自宅なりの処分ができな いとお金を一時的にどこからか用立ててこなくてはいけなくなってしまうからです。最悪の場合違約金などを払い、両方とも手放すことになることもありえます。』
りか：『博打的...(~ ~』
大沢：『とにかく、自分の所有している不動産に不満があり、買い替えをするのであればも う住まないと決めて、賃貸に一度引越し、高く売る為の方法を取り処分してしまう事 が得策かと考えます。それと、売って買うとなると、物件価格の１０％はその仲介手数料、引越し費用登記 費用などで費用が生じると言う事を認識してください。そこまでして買いかえる必要 があるのかどうかそこを考えてください。』
りか：『なるほど。(^ ^』
大沢：『さて、次にお金の話をしたいと思います。年齢の若い方の一番の問題点は頭金が少 ないことかと思います。今、家賃をいくらお支払いですか？この金額をローンに回せば買えるのにと考えている方は多いかと思いますただ、借りたお金には金利が掛かりますので、注意が必要です』
りか：『12万から16万くらいかな？(- -;;』
大沢：『乱暴な話ですが、２０００万借り入れして、３％の金利で考えると年間６０万円は 金利だけです。月に直すと５万円が金利で無くなります。土地や，不動産が上昇しているときは無理をしてでも買ったほうが得ですが、現在の ように給料が上昇せず、不動さん価格が下落傾向にあるときは、お金を借りて買うの は、あまりお勧めではありませんね。現金で買うのはお薦めです。利回りを考えると１０％ぐらい廻る不動産もあります。 しかしながら、とにかく，無理をしないでください、と言いたいですね。』
りか：『そうですね、何事も無理は禁物・・・(^ ^』
大沢：『売却と購入では選び方が変わります。まず、売却の場合はあなたの売却する不動産 がどのようなものか、分析しましょう。土地なのか、マンションなのか、一戸建てな のか。例えば土地であれば、その面積は大きいのか例えば１００坪ぐらい（これは都心であ れば、大きいですが郊外に行くとたいした事は無い）の土地であれば、同じような物 を広告やインターネットで広告している業者を探します。そのなかで、不動産の免許番号を確認しましょう。建設大臣もしくは知事 免許の何番か、以前は３年に一ずつ増えていたのですが、今は規制緩和の影響で５年 に一づつ増えていきます。この数が多ければ多いほど古くからのちゃんと更新してい る業者ということと言われているのですが、普通に営業していれば増えていくので、 あまりたいしたことはありません。』
りか：『数が多い程いい業者という感覚はある、確かに(^ ^』
大沢：『不動産の仲介をしている会社には信託銀行系、財閥系、電鉄系、デベロッパー系昔 からの地元業者、フランチャイズ系などがあります。このなかで、一番安心できるの はどこでしょう？実はどこでもありません。あなたと相性の良い営業マンがいる会社がベストなのです。ある意味、不動産て縁も のだからと良く言われます。まず、査定をしてくださいというと営業マンがやって来 て中を見せてくださいといわれると思います。だって見ないと分らないからね。そのときに、査定価格は書面で出してくださいとお願いしてみてください。この反応 を見るのです。なぜかと言うと書面に残す数字は残るからやたらと書きたがらな「の です。書面に数字を残せない理由は、もしその数字が間違えていて、それよりも下の 金額で売りに出さないと市場性が無いと分かつた場合、下げてくださいと言い出しに くからです。』
りか：『それは使えるね。是非みなさんもやってみて(^ ^ !』
大沢：『それと、査定金額を低く言う担当者というのは「じゃあ、あなたはその値段でしか 売れないというのですね、ほかのもっと高く売ってくれるという営業マンに頼むから いらない」と言われがちです。可哀想に...。こういう失敗をすると、こういう営業マンはいきなり強気の営業マン に変わっていってしまいます。それは、「大丈夫です。強気でいきましょう、とりあえず希望の金額で受けましょ う、もしかしたらいるかもしれない（相場よりも高く買つてくれる人が、本当にいることもありますの で）」ということで相場を無視してとりあえず、媒介契約を結びましょうと、とにかく不動 産という商品を物件化する作業をしたがる営業マンがいます。（これはノルマがあるからです。仕入れ をしないと商売になりません）
りか：『確かに、安く言う営業担当者には不信感を抱きがちかも。もうこっちは少しで も高く売りたいのにてな感じで(~~』
大沢：『契約の形態には専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約と３種類あります
- 専属専任媒介契約・・・１週間に一度以上の書面による報告と指定流通機構（レインズ）の登録義務、自己発見取引でも仲介手数料を支払わなければな らない。
- 専任媒介契約・・・・・２週間に一度以上の書面による報告と指定流通機構（レインズ）の登録義務、自分で見つけた場合は払わなくても良い。
- 一般媒介契約・・・・・上の２つは一社だけになるが、何社頼んでもいい（せい ぜい３，４社で十分）書面による報告義務無し、指定流通機構 （レインズ）の登録義務無し（ちゃんとした業者だったら義務が無くても やることはやります）
お薦めは相性の良い営業マンに会えた場合は専任媒介、ちょっと怪しかったら一般媒 介です。また、契約期間は３ヶ月と当たり前のように出してきますが、２ヶ月ぐらいにして見 直せるようにしておいたほうがいいですね。その期間中にお客さんを連れてこない場 合には更新をしないなど....。ただ、ここで理解していただきたいのは、もし２ヶ月間誰も見にこないということ は、商品として魅力が無いということを認識してください。価格の見なおしが必要で す最低価格の５％ぐらいは下げないと状況は変わらないと思われます。
購入の場合、いいものを買いたいのであれば買いたい物件の近くに引っ越してしまいましょう。
そこが一番情報が入つて来る場所です。
そこの近くで新聞やチラシをチェックすることですまた、その近くの客付けをメインとした不動産業者を当たるのもいいかもしれません。ただ、このような業者さんは歩合で働いていたり，ノルマがきついケースもありますので、気の弱い人には余りお薦めできません。
これは業界の構造的な問題でもありますが成約報酬のため決まれば大きいけれども決まらなければ報酬は無いという，博打みたいな性格があります。小さなところでもちゃんとしているところも多いですし大手でも乱暴なところは乱暴なので運としかいえないところもありますが当たり前のことを当たり前のようにやってくれる人を見つけることです。これがなかなか難しいのですが。。。』
りか：『本日がありがとうございました。(^@^』